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城市住宅相鄰采光妨害糾紛的起因與特點

城市住宅相鄰采光妨害糾紛案的起訴事由大致有四種：

一是在規(guī)劃許可合法、開發(fā)商建房亦符合規(guī)劃許可的情況下，相鄰業(yè)主以其住宅采光時間比被告建房前有所減少而起訴。

二是在規(guī)劃許可合法、開發(fā)商違反規(guī)劃建房的情況下，因高樓業(yè)已建成不可能拆除，相鄰業(yè)主以開發(fā)商違規(guī)建房妨害其采光而起訴。

三是在開發(fā)商按規(guī)劃許可建房，但該規(guī)劃許可被行政判決確認違法，因大樓不能拆除重建，當事人在行政訴訟中又未獲國家賠償，故向受益開發(fā)商起訴相鄰妨害賠償。

四是規(guī)劃許可被行政判決確認違法，而開發(fā)商又違反該規(guī)劃許可建房，因大樓拆違重建不符合社會整體利益，原告在行政訴訟中未獲國家賠償而以相鄰采光妨害起訴開發(fā)商。

此類相鄰案件的特點是：1.群體性。被摩天大樓遮擋的住宅業(yè)主們往往基于共同利益而抱團訴訟。2.涉穩(wěn)性。此類糾紛涉及開發(fā)商、地方政府與相鄰居民的利益矛盾，如處置不當可能引發(fā)社會沖突和群體上訪。3.損失補償復雜性。此類案件中如何認定相鄰采光妨害的構(gòu)成、采光時間的減損量，以及如何計賠損失額，目前無相關規(guī)定可依。

關于城市住宅相鄰采光妨害糾紛的法理解讀與法律法規(guī)梳理

住宅相鄰采光妨害指不動產(chǎn)上相鄰建筑各方應當為他方從室外采進適度陽光提供便利或接受限制，而一方建筑物妨害了相鄰方住宅合法擁有的日照時間長度，對此應按相鄰關系加以調(diào)整。

【相關法條】

我國民法通則第八十三條把不動產(chǎn)的通風、采光確定為相鄰關系范疇。

我國物權(quán)法第八十九條規(guī)定：建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

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